Schönheitsreparaturen - Nach dem GAU für Vermieter:
Neuer Streit über Häufigkeit und Qualität programmiert

Ein Riesenheer von Vermietern dürfte ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Sachen Schönheitsreparaturen wie ein Blitz getroffen haben: Wurden im Mietvertrag für die vom Mieter auszuführenden Instandhaltungsarbeiten starre Fristen vereinbart, so ist nicht nur diese Klausel unwirksam. Die Vermieter dürfen auch nachträglich keinen Ausgleich für die nun von ihnen auszuführenden Tätigkeiten verlangen. (AZ: VIII ZR 181/07)

Doch gerade das hatten inzwischen mehrere Gerichte den Vermietern zugestanden. So argumentierte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, dass die unwirksame Klausel im Mietvertrag „nicht dazu führen“ dürfe, dass die Vermieter nun Schönheitsreparaturen „kostenlos“ durchzuführen hätten. Schließlich hätten sie diesen Posten bei Beginn des Mietverhältnisses nicht in ihre Kalkulation einbezogen. In gleichem Sinne urteilten das Oberlandesgericht Karlsruhe sowie mehrere andere Gerichte. Der Bundesgerichtshof folgte deren Argumenten nicht.

Was also tun? Das fragen sich viele Vermieter, die nun schwer daran zu tragen haben werden, mit wirtschaftlichen Belastungen konfrontiert zu sein, mit denen sie nicht gerechnet haben.

Erste Frage: Müssen sie nun – wie sie es selbst vorgeschrieben hatten – „starr“ alle 3, 5 beziehungsweise 7 Jahre zu Farbe, Pinsel und Tapetenmesser greifen? Natürlich nicht; solche Klauseln wurden ja für unwirksam erklärt.

Daraus folgt Zweitens: Schönheitsreparaturen müssen die betreffen-den Vermieter nunmehr – wie wenn sie von vornherein den Fristenka-lender zum Beispiel mit den Worten „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ unverbindlicher aufgelistet hätten – je nach Abnutzungsgrad der Wohnung auf eigene Rechnung durchführen.
Schönheitsreparaturen: "Regelmäßig" ist strenger als "in der Regel"

Ist in einem Mietvertrag vorgesehen, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" (hier alle 3, 5 beziehungsweise 7 Jahre) durchzuführen haben, so handelt es sich um starre Fristen - mit der Folge, dass die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam ist. Das Kammergericht Berlin sah die Regelung "aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters", der sie so verstehen müsse, dass er Schönheitsreparaturen "spätestens innerhalb der Fristen durchzuführen" habe. Die Formulierung, dass die Arbeiten "in der Regel" auszuführen seien, hätte zu keiner Beanstandung geführt. (AZ: 8 U 205/07)

Dem folgt aber schnell Drittens: Wer legt nun fest, wann eine Wohnung so „abgenutzt“ ist, dass Wände, Heizkörper & Co nun einer Überholung bedürfen? Dass die Interessenlage jetzt ganz anders als vorher aussieht, versteht sich – wegen des neuen „Kostenträgers“.

Und Viertens: In welcher Qualität sind die Schönheitsreparaturen durchzuführen? Haben die Mieter ein „Mitspracherecht“ bezüglich der „fachgerechten Ausführung“? Schließlich wohnen sie in den Räumen – die aber andererseits Eigentum des Vermieters sind.

Keine Frage: Diese Probleme werden schon bald einen erneuten Run auf die Gerichte – bis hin zum Bundesgerichtshof – auslösen...

Vermieter, die den Aufwand für die Schönheitsreparaturen wenigstens zum Teil kompensieren wollen, könnten prüfen, ob die von ihnen bisher verlangte im Vergleich zur ortsüblichen Miete noch „Luft“ enthält. Innerhalb von drei Jahren dürfen sie in diesem Rahmen den Mietpreis um bis zu 20 Prozent erhöhen. Dass darauf
aber auch Wohnungskündigungen folgen können, liegt auf der Hand.

Vermieter, die mit den Mietern, ihren „Vertrags“-Partnern, bisher schon gut ausgekommen sind, könnten natürlich auch versuchen, „im Guten“ eine nachträgliche Korrektur des Mietvertrages auszuhandeln. Das ist ja keinesfalls verboten. Und es ist vorstellbar, dass nicht wenige Mieter dazu auch bereit sind: Um des lieben Friedens willen - aber auch, weil sie vielleicht der Meinung sind, die Urteile der unteren Instanzen hätten einiges an Substanz zugunsten der Vermieter zu bieten...

Andererseits sollte nicht vergessen werden: Nach dem Buchstaben des Gesetzes sind grundsätzlich die Vermieter zuständig dafür, die Kosten von Schönheitsreparaturen zu tragen. Sie haben lediglich das Recht, diesen Posten auf ihre Mieter abzuwälzen, so der BGH-Senatsvorsitzende Wolfgang Ball bei der Urteilsverkündung...


Urteile auf den Punkt gebracht



Schönheitsreparaturen: Während der Mietzeit darf gestrichen werden, wie es gefällt

Die Klausel in einem Mietvertrag "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" benachteiligt den Mieter unangemessen - mit der Folge, dass er gar nicht zu strei-chen braucht, wenn er auszieht. Der Bundesgerichtshof erklärte die Klausel für unwirksam, weil sie dem Mieter zu Unrecht aufgäbe, auch während der Mietzeit im Rahmen der Schönheitsreparaturen die vom Vermieter vorgeschriebenen Farben und Tapeten zu verwenden. Daran, dass der Mieter auf andere Farbgestaltungen "verzichten müsse", habe der Vermieter "kein berechtigtes Interesse". (Bundesgerichtshof, VIII ZR 224/07)

Schönheitsreparaturen: Blümchen-Tapete ist nicht jedermanns Sache

Allein die Verwendung von Tapeten "mit floralem Muster" darf beim Auszug eines Mieters vom Vermieter nicht beanstandet werden, "wenn diese Tapete farblich unaufdringlich und auch vom Muster her zurückhal-tend gestaltet ist". Mieter sind nicht verpflichtet, generell eine Rauhfaser- oder Strukturtapete mit weißem oder nahezu weißem Anstrich zu verwenden - wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag so vorgesehen ist. (Hier hatte der ausgezogene Mieter dennoch einen hohen Betrag wegen fehlender Schönheitsreparaturen zu berappen, da er in mehreren Räumen farblich "übertrieben" hatte, beispielsweise durch die Verwendung "intensiv gestalteter altrosafarbener Mustertapeten mit zusätzlich unterschiedlich auf den Fotografien glänzend erscheinender Oberfläche". Das Landgericht Berlin fasste zusammen: Tapeten müssen "nach den zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vorherrschenden Geschmacksvorstellungen einer zurückhaltenden Gestaltung entsprechen".) (AZ: 65 S 224/06)

Schönheitsreparaturen: Feste Klauseln machen auch Auszugs-Renovierung unwirksam

Die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, dass bestimmte Schönheitsreparaturen, unabhängig vom Zustand der Wohnung, vom Mieter mindestens in festgelegten Zeitabständen durchzuführen sind, ist unwirksam, weil dem Mieter der Einwand abgeschnitten wird, dass die Räume trotz des Zeitablaufs tatsächlich noch nicht renovierungsbedürftig sind (etwa wegen längerer Abwesenheitszeiten des Mieters oder Verwendung besonders langlebiger Tapeten und Farben). Wegen der Unwirksamkeit dieser Klausel kann der Vermieter beim Auszug des Mieters
dann nicht einmal die unbedingt notwendigen Schönheitsreparaturen verlangen, weil die Klausel nicht in gültige und ungültige Bestandteile trennbar ist. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 361/03)

Schönheitsreparaturen: "Angelaufener Renovierungsintervall" ist "nicht zu verstehen"

Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel in einem Mietvertrag für ungültig erklärt, die den Mieter beim Auszug aus der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten sollte. Sie lautete: Der Mieter hat die Wohnung "in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind". Der BGH hält diese Klausel für "instransparent". Sie sei "schon deswegen nicht klar und verständlich", weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen sei und wie das "für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt" werden solle. Dass der BGH diese Klausel noch vor Jahren als rechtens eingestuft hatte, störte ihn nicht. Kein Vermieter könne darauf vertrauen, dass das höchste Zivilgericht nicht einmal seine Meinung ändere... (AZ: VIII ZR 95/07)

Schönheitsreparaturen: Das Rauchen gehört zum "vertragsgemäßen Gebrauch" einer Wohnung, aber...

Der Bundesgerichtshof hat grundsätzlich entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung zum "vertragsgemäßen Gebrauch" gehört. Das gilt jedoch nicht, wenn durch das Rauchen "Verschlechterungen in der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (also durch Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen). Dann kann der Vermieter Schadenersatzansprüche geltend machen. (Im entschiedenen Fall haben sich die Spuren des Tabakkonsums durch das Tapezieren, Streichen und Lackieren beseitigen lassen. Zuständig dafür war die Vermieterin, da ihr Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen eine unwirksame Klausel vorsah. Einen Schadenersatzanspruch gegen die ausziehenden "Exzessivraucher" hatte sie deshalb nicht.) (AZ: VIII ZR 37/07)

Hartz IV: Schönheitsreparaturen können von der Agentur verlangt werden

Ist ein Mieter, der Arbeitslosengeld II bezieht, verpflichtet, in seiner Mietwohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen (hier mit dem Vermieter wirksam vereinbart), so ist die Agentur für Arbeit verpflichtet, dafür die Kosten zu übernehmen. (Hier ergab sich die Pflicht des Mieters anlässlich des - von der Arbeitsagentur initiierten - Auszugs aus der bisherigen Wohnung. Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen verpflichtete die Agentur zur Kostenübernahme.) (AZ: L 9 AS 647/07 ER)

Schönheitsreparaturen: Ein Kinderzimmer mit Raufasertapeten ist langweilig

Bestücken Mieter ihr Kinderzimmer mit einer Sternchen-Tapete, so brauchen sie sie beim Auszug aus der Wohnung im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht wieder zu entfernen und durch Raufasertapeten zu ersetzen. Das Landgericht Franfurt am Main sieht in kindgerechten Tapeten
nichts Ungewöhnliches und bestätigte die Ansicht des Mieters, die Wohnung "vertragsgemäß" genutzt zu haben. (AZ: 2/11 S 125/06)

Schönheitsreparaturen: Fensterfalz muss nicht gestrichen werden

Grundsätzlich umfassen die normalerweise vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen "das Tape-zieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren". Allerdings muss ein Mieter nicht die Falze der Fenster streichen, weil sie nicht "von innen sichtbar" und deshalb auch nicht als "Teil der Wohnung" anzusehen sind. Lässt der Vermieter die Arbeiten von einem Maler oder Lackierer durchführen, so kann er die Kosten dafür nicht vom Mieter ersetzt verlangen. (Amtsgericht Hannover, 535 C 2521/03)

Schönheitsreparaturen: Buntes findet nicht jeder schön...

Schönheitsreparaturen brauchen von Mietern beim Auszug aus der Wohnung zwar nicht mehr vorgenommen zu werden, wenn im Mietvertrag dafür starre Fristen vorgesehen sind. Doch sind die Räume dennoch zu re-novieren, wenn die Wände in bunten Farben gestrichen worden waren. (Hier strahlte der Flur in dunklem rot mit schwarzen und weißen Strichen, um eine Marmorverkleidung zu imitieren. Das Schlafzimmer war in einem grellen Orangeton gestrichen worden. Der Vermieter bekam vom Amtsgericht Hamburg seinen Segen, nachdem er den Mieter auf Ersatz der nach dessen Auszug selbst vorgenommenen Renovierung verklagt hat-te.) (AZ: 48 C 145/05)

Schönheitsreparaturen: "Nicht fachgerecht" kann jeder behaupten...

Beanstandet ein Vermieter die von Mietern beim Auszug aus der Wohnung vorgenommenen Schönheitsrepa-raturen als "nicht fachgerecht" durchgeführt, so braucht das die Mieter nicht zu kümmern - solange der Ver-mieter nicht detailliert nachweist, welche Arbeiten "nicht fachgerecht" durchgeführt worden seien. Pauschale Beanstandungen solcher Art genügen nicht. (Kammergericht Berlin, 12 U 28/06)

Schönheitsreparaturen: Starre Fristen gelten auch für Gewerbliche nicht

Auch wenn ein Mieter von Gewerberaum laut Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet sein soll, nach festen Zeitabläufen zu renovieren, ohne dass auf die tatsächliche Beschaffenheit der Räume Rücksicht genommen wird, muss er gar nicht zu Farbe und Pinsel greifen. Eine solche "starre" Regelung ist - wie bei Wohnraum-Mietverhältnissen - unwirksam, so dass dann das Gesetz gilt. Und das regelt, dass der Vermieter im Grundsatz die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. (Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 102/06; Oberlandesgericht München, 10 U 2964/06)

Schönheitsreparaturen: Renovierungs-"Befehl" kehrt die Regeln um

Schreibt ein Vermieter seinen Mietern im Mietvertrag vor, dass die Wohnung "beim Auszug fachgerecht renoviert zurück zu geben" ist, so ist diese Klausel unwirksam - mit der Folge, dass ein Mieter, der die Wohnung aufgibt, überhaupt nicht zu renovieren braucht. Der Bundesgerichtshof erklärte zum wiederholten Male, dass Schönheitsreparaturen von den Mietern nur dann vorzunehmen seien, wenn der Vermieter dafür keine starren Regeln vorgesehen hat. (Hier beanstandete der BGH den (quasi) "Befehlston", der unberücksichtigt lasse, dass für Instandhaltungsarbeiten "ein Bedürfnis" bestehen müsse. Dies benachteilige die Mieter unangemessen.) (AZ: VIII ZR 316/06)

Schönheitsreparaturen: "Übermäßiger Vertragsgebrauch" ist bei 4 Kindern hoch anzusetzen

Wird eine Wohnung an ein Ehepaar mit vier Kindern vermietet, so muss der Vermieter davon ausgehen, dass er ein "erhöhtes Risiko der Abnutzung" übernommen hat. Dem kann er vertraglich dadurch entgegen wirken, dass er den Mietern die Schönheitsreparaturen überträgt. (Was hier zwar geschehen war - aber unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht wirksam. Das Amtsgericht Ravensburg wies den Vermieter aber auch mit der Forderung ab, die Wohnung sei "übermäßig abgenutzt" worden, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass dies in Anbetracht der Größe der Familie keineswegs der Fall gewesen sei.) (AZ: 5 C 848/06)

Schönheitsreparaturen: Vom Mieter irrtümlich gestrichen - vom Vermieter bezahlt

Hat ein Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen ausgeführt, ohne dazu verpflichtet zu sein, so steht ihm ein Ersatzanspruch gegen den Vermieter zu (= "Herausgabe der Bereicherung"). (Hier ver-langte der Mieter 1.160 € zurück, die er an einen Malerbetrieb gezahlt hatte, um die Wohnung zu streichen. Der Vermieter wehrte sich dagegen, weil der Mieter von der Unwirksamkeit der Reparaturklausel im Mietvertrag gewusst habe. Das Amtsgericht Nürtingen hielt dem entgegen, dass der Vermieter zunächst selbst davon ausgegangen sei, dass in seinem Mietvertrag alles mit rechten Dingen zugegangen sei. Da könne er beim Mieter kein konkreteres Wissen unterstellen. (AZ: 42 C 1047/06)

Schönheitsreparaturen: Wer "regelmäßig" zu tun "hat", erstarrt...

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen "in der Regel" in bestimmten Ab-ständen auf seine Kosten durchzuführen hat, ist wirksam. Nicht erlaubt ist hingegen die Formulierung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen "nach folgenden Regelfristen ... durchzuführen hat". Hier bürdet der Vermieter dem Mieter die Reparaturfristen unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung auf, was einem starren Fristenplan entspricht und den Mieter unangemessen benachteiligt. (Landgericht Hannover, 12 S 49/05)

Schönheitsreparaturen: "Ausführungsart" lässt der Fantasie freien Lauf

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam. Sie be-nachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihn über Gebühr einschränkt, indem sie nicht eindeutig erken-nen lässt, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei, so der Bundesgerichtshof: "Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides". Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und -freien Veränderungen liege. (AZ: VIII ZR 199/06)

Schönheitsreparaturen: Der Vermieter darf die Farbe nicht vorschreiben

Die Vereinbarung in einem Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich die zu Schön-heitsreparaturen notwendige Farbe vom Vermieter vorgeben zu lassen und die Farbe im Malerfachgeschäft zu kaufen, ist unwirksam. Verwendet der Mieter, ohne zur Renovierung verpflichtet zu sein, eine Leimfarbe (hier aus dem Baumarkt) für den Innenanstrich, so kann der Vermieter nur dann einen Schaden reklamieren, wenn der Zustand der Wohnung dadurch schlechter geworden ist als ein unrenovierter Zustand der Räume wäre. (Landgericht Köln, 1 S 106/04)