21.04.2020 | Geld & Recht Dein Vermieter, das unbekannte Wesen: So entsteht ein gutes Miteinander

Über die Hälfte der Menschen in Bayern leben im eigenen Heim, doch gerade in den Städten überwiegen vielerorts die Mietobjekte. Leider entstehen im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht selten Probleme, sodass Mietrechtsstreitigkeiten inzwischen zu den häufigsten Prozessen vor Gericht zählen. Der folgende Artikel zeigt auf, was du als Mieter beitragen kannst, um die Beziehung zu deinem Vermieter konstruktiv zu verbessern, ohne dabei auf deine Rechte verzichten zu müssen.

Ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter ist für beide Seiten mehr als erstrebenswert - oft hilft es schon, die Situation des Anderen jeweils zu verstehen.

Umgang mit dem Vermieter

Nicht alle Vermieter sind gleich: An einem Extrempunkt der Skala stehen hier große Konzerne, die als Aktiengesellschaften ihre Bestandsimmobilien in erster Linie als Renditequelle für ihre Investoren betrachten. Auf der anderen Seite gibt es private Vermieter, die nicht selten durch eine Erbschaft oder zur persönlichen Altersvorsorge ein oder mehrere Häuser besitzen. Für Letztere ist das Mietverhältnis eine wichtige Einkommensquelle aber auch mit hohem Aufwand verbunden.

Denn private Vermieter beauftragen in der Regel keinen Dienstleister für die Hausverwaltung, sondern organisieren vieles in Eigenregie. Wenn du dich als Mieter in die Lage deines privaten Vermieters hineinversetzt, kannst du die Kommunikation schnell entspannen. Das bedeutet nicht, auf Rechte zu verzichten, sondern lediglich Verständnis zu zeigen, wenn nicht jede Kleinigkeit binnen 24 Stunden erledigt werden kann.

Vermieter haben auch Kosten

Als Vermieter kassiert man einfach und lehnt sich entspannt zurück? Was sich viele Mieter als gutes Geschäft vorstellen, ist in Wahrheit mit einem erheblichen Kostenanteil verbunden. Hier sind Ausgaben gemeint, die der Vermieter nicht innerhalb der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen kann, sondern die mit der Kaltmiete verrechnet werden müssen. Darunter fallen zum Beispiel:

  • Instandhaltungskosten
  • Reparaturkosten (z. B. für eine defekte Heizungsanlage)
  • Verwaltungskosten (z. B. für eine Hausverwaltungsfirma)
  • Nebenkosten von leerstehenden Wohnungen
  • Porto und Kontoführung
  • Gebäudeversicherungen (z. B. gegen Umweltschäden)
  • Rechtsschutzversicherung
  • Baumfällung
  • Erbpachtzinsen
  • Schädlingsbekämpfung

Gerade die Heizung ist dabei ein Kostenpunkt, der deinen Vermieter genauso betrifft wie dich als Mieter. Du hast diesbezüglich einige unumstößliche Rechte:

  • der Vermieter sorgt für die Wartung der Heizung (bei Ölheizung auch Befüllung)
  • Reparaturen werden schnell durchgeführt
  • bei Funktionsmängeln könnt ihr die Miete mindern

Wenn du dich hier in deinen Vermieter hineinversetzt, kannst du schnell verstehen, dass auch diese hin und wieder von plötzlich anfallenden Kosten böse überrascht werden können.

Gleichzeitig wird aktuell diskutiert, ob Vermieter auch die jährlich anfallende Grundsteuer demnächst nicht mehr auf ihre Mieter umlegen dürfen. Aus eigener Tasche muss ein Eigentümer als Anlieger unter Umständen auch Straßenausbaubeiträge zahlen. Diese Beiträge dürfen die Kommunen in allen Bundesländern außer aktuell in Baden‑Württemberg nach eigenem Ermessen festlegen.

Ohne Vermieter wäre die Wohnungsnot noch drängender

Der Wohnungsmarkt in München ist so angespannt wie in kaum einer anderen deutschen Großstadt. Schon 2018 errechnete das Immobilienportal immobilienscout24, dass für die durchschnittliche Wohnung mit 45 Quadratmetern für 645 Euro Kaltmiete über 2000 Bewerber Schlange stehen. Daher braucht der Markt Vermieter, die willig sind, ihre Immobilien als Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Was selbstverständlich klingt, ist es allerdings gar nicht: In vielen europäischen Metropolen wächst der sogenannte spekulative Leerstand. Häufig kaufen ausländische Fondsgesellschaften billig Immobilien, die sie nach ein paar Jahren mit hohen Renditen wieder veräußern wollen. In diesem Fall bringt ein leerstehendes Objekt jedoch mehr Gewinn als ein vermietetes. Trotz diverser Strafgesetze gegen die Leerstands-Praxis häufen sich die Fälle in Städten wie München, Berlin und London deutlich und verknappen den ohnehin schon angespannten Markt für Wohnraum.

Gerade in großen Häusern stehen Vermieter vor großen Herausforderungen

In einem Dreiparteienhaus sind die Chancen groß, dass sich die Mieter friedlich untereinander verständigen – insbesondere dann, wenn es sich um Menschen in ähnlichen Lebenssituationen handelt. In diesen Verhältnissen wäre es nicht ungewöhnlich, wenn der Alltag im Haus gelegentlich von der Hausordnung abweicht (z. B. ausgedehntes Musizieren), weil alle Parteien damit einverstanden sind.

Bestehen allerdings unterschiedliche Interessen, ist die Hausgemeinschaft auf einen Vermieter angewiesen, der die Regeln durchsetzt. Das gilt in größeren Mehrfamilienhäusern umso mehr. Dazu kommt, dass größere Immobilien auch höhere Kosten in puncto Instandhaltung und Reparaturen mit sich bringen. Da private Vermieter hier im Verwaltungsaufwand oft an ihre Grenzen geraten, kommen sie zuweilen nicht daran vorbei, eine Hausverwaltung als Dienstleister einzuschalten.

Wie du von Anfang an eine gute Beziehung begründest

Im Endeffekt ist ein Mietverhältnis eine langfristige Geschäftsbeziehung. Da ist es von Vorteil, wenn beide Parteien ein wohlwollendes und nachbarschaftliches Verhältnis zueinander pflegen. Wenn du von Beginn an darauf achtest, die Beziehung zu deinem Vermieter konstruktiv zu gestalten, profitierst du später davon, wenn du auf sein Engagement angewiesen bist, das über die rechtlichen Pflichten hinausreicht.

Offenheit und Freundlichkeit zählen

Stell dir vor, du würdest ein mittelgroßes Mehrfamilienhaus vermieten. Weil dabei unter Umständen fünfstellige Kosten anfallen, etwa wenn das Dach repariert oder die Heizung ausgetauscht werden müssen, bist du auf Rücklagen angewiesen. Außerdem hast du das betreffende Haus vielleicht noch nicht ganz abbezahlt. Fallen Mietzahlungen aus, könntest du mit der Bilanz deiner Immobilie schnell ins Minus geraten. Was brauchst du also? Solvente und vertrauenswürdige Mieter.

Wenn du dich auf diese Weise in deinen potenziellen Vermieter hineinversetzt, wird offensichtlich, dass seine Nachfragen nach Einkommen und vorherigen Mietverhältnissen keine Schikane sind.

Im Idealfall bringt ihr schon zur ersten Besichtigung einen Gehaltsnachweis und eine SCHUFA-Auskunft mit. Besonders beliebt bei Vermietern, die sich vor Messis und Mietnomaden schützen wollen, ist eine Vorvermieterbescheinigung. Falls du einen guten Draht zu deinem aktuellen Vermieter hast, solltest du ihn bitten, sie für euch aufzustellen. Üblicherweise sind darin folgende Informationen enthalten:

  • der Name und die Anschrift des aktuellen Vermieters (Vorvermieters)
  • die Information, welche Wohnung ihr bei ihm über welchen Zeitraum angemietet hattet
  • Wer hat das Mietverhältnis gekündigt und warum?
  • Wurde fristgerecht gekündigt?
  • Wurde die Miete stets pünktlich bezahlt?
  • Bestehen Rückstände?
  • Verlief das Mietverhältnis ohne Störungen?
  • Wurde die Wohnung ordnungsgemäß übergeben?

Vermieter als Verbündeter, nicht als Gegner

Viele kennen das: Ein signalfarbener Zettel an der Haustür oder am schwarzen Brett verlangt vom Mieter, zu einem bestimmten Zeitpunkt den Schornsteinfeger oder den Heizungsableser in die Wohnung zu lassen. Gerade berufstätige Singles stören sich am Termindruck und fragen sich, wie viel Kooperationsbereitschaft in diesem Fall Pflicht ist. Die wichtigen Termine im Laufe des Jahres sind allerdings keine Schikane des Vermieters, sondern nützen der gesamten Hausgemeinschaft.

1. Beispiel Schornsteinfeger

Er kontrolliert in einem gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum die Abgaswerte der Heizungsanlage. Dabei misst er auch den Kohlenmonoxid-Ausstoß, der sich in einem ungefährlichen Rahmen bewegen muss. Mieter sind nicht in der Pflicht, selbstständig Ersatztermine zu vereinbaren, wenn der Schornsteinfeger sie verpasst – doch im Sinne der Sicherheit sollten sie es tun.

2Beispiel Heizungswartung

Zusätzlich zum Schornsteinfeger-Besuch haben viele Vermieter einen Wartungsvertrag mit einem Heizungsfachbetrieb. Innerhalb dessen misst ein Fachmann regelmäßig die Abgaswerte und erneuert Verschleißteile. Wird die Wartung vernachlässigt, muss eine Heizungsanlage unter Umständen vorzeitig erneuert werden. Dieser Fall käme auch für dich als Mieter ungelegen, da dein Vermieter sich unter Umständen gezwungen sieht, aus Gründen der energetischen Modernisierung die Kaltmiete anzuheben.

3. Beispiel Heizungsableser

Im Regelfall wird einmal pro Jahr die Heizung abgelesen, um den konkreten Energieverbrauch einer Wohnung zu ermitteln. Im Anschluss verrechnet man diese Zahl mit den Nebenkostenvorauszahlungen und erfährt, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder eine Rückzahlung erhält. Falls Mieter Termin und Ersatztermin verstreichen lassen, muss der Vermieter ihren Energieverbrauch auf Basis des Vorjahres schätzen.

Je nachdem, wie sich die Lebensverhältnisse verändert haben, kann die Rechnung für den Mieter äußerst ungünstig ausfallen. Um zu verhindern, dass du wegen eines Heizkostenstreits mit deinem Vermieter vor Gericht landest, solltest du die Ablesetermine möglichst wahrnehmen oder einen Freund beauftragen, den Ableser in die Wohnung zu lassen.

Die Notwendigkeit von Regeln

Eine Hausordnung existiert nicht, um die Freiheit der Mieter einzuschränken, sondern um Bedürfnisse nach Ruhe und Ordnung zu schützen. Schließlich leben in einer Hausgemeinschaft oft Menschen in unterschiedlichen Altersgruppen und Lebenssituationen unter einem Dach, die nicht alle denselben Stil pflegen. Selbst die vermeintlich feierwütigen Studenten sehnen sich nach Schlaf, wenn am Folgetag eine wichtige Prüfung ansteht, und wollen nicht durch dröhnende Musik aus der Nachbarwohnung wachgehalten werden. Ausnahmesituationen, wie etwa eine Einstandsparty, solltest du deshalb mit der gesamten Hausgemeinschaft im Vorhinein absprechen.

Doch was kann der Vermieter vorschreiben? Die zentralen Aspekte des häuslichen Miteinanders listet die Muster-Hausordnung des Deutschen Mieterbundes auf:

  • Lärm: Von 22 bis 6 Uhr sollten alle Tätigkeiten Zimmerlautstärke haben. Wer ein Instrument spielt, darf das zwei Stunden pro Tag, aber nicht zwischen 19 und acht Uhr.
  • Kinder: Die Hausgemeinschaft sollte dem Spielbedürfnis von Kindern besondere Rücksicht entgegenbringen. Allerdings sind die Eltern dafür verantwortlich, dass von ihren Kindern keine Ruhestörung ausgeht und dass durch herumliegendes Spielzeug weder Mitmieter gefährdet noch Schäden an der Wohnanlage verursacht werden.
  • Sicherheit: Das Abschließen der Haustür nach 22 Uhr, ein Grillverbot auf Balkonen, das Freihalten von Fluchtwegen und das umsichtige Anbringen von Blumenkästen dienen in erster Linie der Sicherheit der Hausbewohner.
  • Reinigung: Wenn der Vermieter keinen Dienstleister beauftragt, müssen sich die Mieter auf einen Reinigungsplan für das Treppenhaus und den Eingangsbereich einigen. Über die Pflicht zur Mülltrennung sollte sich heutzutage niemand mehr beschweren – dieser Aspekt gehört zu einem umweltschonenden Lebensstil.
  • Heizen und Lüften: Räume in der kalten Jahreszeit ausreichend zu heizen und zu lüften beugt Schimmelbildung vor und erhält die Bausubstanz. Berücksichtigen die Mieter das nicht, fallen unter Umständen Sanierungsmaßnahmen an, die vorübergehend den Wohnkomfort beeinträchtigen und Mieterhöhungen nach sich ziehen.

So wie du als Mieter auf deine Mitbewohner in puncto Lärm und Schmutz Rücksicht nehmen solltest, solltest du dich auch an die Regeln halten, wenn es um die Beziehung zum Vermieter geht. Der zentrale Punkt ist hier die pünktliche Mietzahlung. Der Vermieter kann auf diese Weise seine Verbindlichkeiten ohne Verzugszinsen erfüllen – du als Mieter nutzt die Wohnung schließlich auch wie selbstverständlich ab dem ersten Tag des Monats, selbst wenn deine Zahlung erst am dritten Werktag fällig ist.

Richtiger Umgang bei Problemen

Bei ernsthaften Mängeln in der Wohnung ist es im beiderseitigen Interesse, dass sie schnell behoben werden – insbesondere dann, wenn Wasser im Spiel ist. Leckt ein Heizungsrohr, ist ein Fenster undicht oder dringt bei einem Unwetter viel Wasser in den Keller, solltest du deinen Vermieter umgehend informieren. Wer hier abwartet, läuft Gefahr, dass durch mehr Nässe und Schimmelbildung noch größere Schäden an der Bausubstanz entstehen.

Im Idealfall lässt du dir als Mieter für den Notfall (etwa einen Rohrbruch) die Handynummer deines Vermieters oder einer dienstleistenden Firma geben. Nutze diesen Kontakt allerdings nicht aus, sondern wähle bei Lappalien erst einmal den Standard-Kommunikationsweg, beispielsweise über einen Anruf zu den üblichen Geschäftszeiten oder per E-Mail.

Beim Erlaubten nicht immer an die Grenzen gehen

Das ist eine Frage des gesunden Menschenverstandes: Wer seine Rechte als Mieter bis aufs Maximale ausreizen will, kann auch nicht damit rechnen, dass sein Vermieter im Notfall einmal fünf gerade sein lässt. Doch genau auf diese Nachsicht bist du als Mieter vielleicht überraschend angewiesen. So etwa wenn sich deine Mietzahlung einmal wegen eines Buchungsfehlers, Versehens oder Krankheitsfalls um wenige Tage verzögern sollte.

Diese Ausnahmesituationen bringen zwar auch den Vermieter in Stress, sollten aber ein wohlwollendes Verhältnis nicht gefährden, wenn vorab die Zeichen nicht ständig auf Konfrontation standen.

Weitere Tipps für Mieter

Wer sich unsicher ist, was wirklich erlaubt ist und was nicht, sollte sich über die aktuellen Urteile im Mietrecht auf dem Laufenden halten. Neu sind unter anderem diese hier:

1. Wie groß ist meine Wohnung wirklich?

Diese Frage ist für deinen Wohnkomfort eher irrelevant – immerhin sucht man sich genau die Wohnung, die dem eigenen Raumbedarf entspricht. Wichtig ist die exakte Größe immer dann, wenn die Nebenkosten mehrerer Wohnungen eines Mehrfamilienhauses nach dem Flächenschlüssel verteilt werden. Hier entschied der Bundesgerichtshof im Juni 2018 (BGH VIII ZR 220/17), dass nicht die im Mietvertrag dokumentierte Quadratmeterzahl für die Berechnung ausschlaggebend ist, sondern die tatsächliche Wohnungsgröße.

2. Was tun bei Feuchtigkeit in der Wohnung? 

Hast du den Eindruck, in deinen Räumen sammelt sich Feuchtigkeit? In diesem Fall ist es nicht rechtens, einfach die Miete zu mindern oder den Vermieter in eine Sanierungspflicht zu setzen, wie der Bundesgerichtshof im Dezember 2018 entschied (BGH VIII ZR 271/17). Stattdessen lohnt es sich, den Vermieter mit ins Boot zu holen und gemeinsam die Lage zu besprechen – eventuell auch mithilfe eines günstigen Feuchtigkeitsmessers aus dem Baumarkt.

Fristen und Pflichten kennen

  • Mietzahlung: Laut Bundesgerichtshof muss ein Mieter die Zahlung der Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats bei seiner Bank veranlassen.
  • Kündigung: Eine Kündigung muss den Vermieter am dritten Werktag eines Monats erreichen, damit der Monat noch mit zur dreimonatigen Kündigungsfrist zählt. Hier gilt auch der Samstag als Werktag. Vermieter können hingegen nur aus ganz bestimmten Gründen kündigen.
  • Schäden und Reparaturen: Du als Mieter hast die Pflicht, deinen Vermieter über Schäden umgehend in Kenntnis zu setzen. Hast du den Schaden selbst verursacht, weil dir zum Beispiel ein Gegenstand ins Waschbecken gefallen ist und einen Sprung verursacht hat, musst du selbst die Reparatur veranlassen und dafür aufkommen. Bestimmte Schäden aus Eigenverschulden übernimmt dabei deine Haftpflichtversicherung. Welche Schönheitsreparaturen du als Mieter regelmäßig durchführen musst, ist durch den Mietvertrag geregelt.
  • Heizen und Lüften:Mieter sind dafür verantwortlich, Temperatur und Luftaustausch in den Räumen so zu regeln, dass weder Rohre einfrieren noch Schimmel entsteht.
  • Hausordnung: Schließlich stehst du in der Pflicht, dich an die Ruhezeiten und Reinigungsverpflichtungen zu halten, die per Hausordnung festgesetzt wurden.

Nebenkostenabrechnung nachrechnen und überprüfen

Über Heizkosten und Warmwasser hinaus gibt es 14 andere Nebenkostenposten, die die jährliche Abrechnung einigermaßen kompliziert machen. Du als Mieter solltest deshalb die Schlüssigkeit der Abrechnung überprüfen und Fehler dem Vermieter melden. 

Dahinter solltest du keinen mutwilligen Täuschungsversuch vermuten, denn bei der Vielzahl der Faktoren kann sich leicht ein Missgeschick einschleichen. Um die Rechnung überprüfen zu können, muss euch der Vermieter allerdings verpflichtend die folgenden Informationen mit der Rechnung geben:

  • den Zeitraum der Abrechnung
  • die Erklärung des Umlageschlüssels (z. B. nach Personen oder Fläche)
  • die Auflistung der gesamten Kosten
  • die Kalkulation eures Anteils als Mieter
  • die Summe der Vorauszahlung und die Verrechnung mit dem Mieteranteil
  • Rückzahlungen oder Nachzahlungen, die sich aus der oben genannten Rechnung ergeben

Als Mieter hast du ein Recht darauf, auch die Belege für die aufgeführten Nebenkosten zu sehen. Dazu kann sie dir der Mieter persönlich zeigen, damit du ein Foto machen kannst, oder dir eine Kopie schicken, falls dir ein persönlicher Besuch in seinem Büro aufgrund der Distanz unzumutbar wäre. Mithilfe der Belege kannst du die Höhe der Gesamtkosten überprüfen, während für deinen individuellen Anteil die Personen eures Haushalts oder die Wohnungsgröße ausschlaggebend sind.

Fazit: Ein gutes Verhältnis zum Vermieter sorgt für sorgenfreies Wohnen

Ein Mietverhältnis besteht in Geben und Nehmen. Wenn jede der Parteien ihre Pflichten erfüllt und ein Entgegenkommen zeigt, kann es Mietern und Vermietern gleichermaßen Sicherheit garantieren. Wer klug ist, belastet das Verhältnis von beiden Seiten nicht mit Maximalforderungen, sondern investiert ein gewisses Maß an Nachsicht und Menschlichkeit, damit er dasselbe in der Zukunft auch für sich erwarten kann.