03.07.2017 | Geld & Recht Darauf sollten Sie bei einer Baufinanzierung achten

Hier unser Ratgeber für Bauherren und die, die es werden wollen.

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Am Anfang jeder Baufinanzierung steht die Frage, bis zu welcher Höhe Banken Ihren Immobilienwunsch überhaupt finanzieren werden. Alte Faustregeln besagen, dass Sie etwa 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten eines Immobilienkaufs – die sich nochmals auf 15 bis 20 Prozent belaufen – aus eigenen Mitteln bestreiten sollten. Heute weichen Banken oft davon ab, und zwar in beide Richtungen. Manchmal reichen auch 30 Prozent Eigenkapital nicht aus, in anderen Fällen finanzieren die Baufinanzierer einen Immobilienkauf sogar zu mehr als 100 Prozent, also inklusive der Nebenkosten. 

Die Perspektive der Banken

Vor den Verhandlungen über eine Baufinanzierung sollten Sie sich kurz in die Situation Ihres Verhandlungspartners auf Seite der Bank versetzen. Einerseits leiden auch Banken unter dem Mangel an lukrativen Anlagemöglichkeiten, weswegen sie sehr daran interessiert sind, Kredite zu vergeben. Andererseits erinnern sie sich noch gut an die Subprime Krise in den USA und den massenhaften Ausfall von Hypotheken. Die daraus resultierenden Notverkäufe ließen die Immobilienpreise massiv einbrechen, weswegen plötzlich auch die bislang regulär zurückgezahlten Hypotheken als nicht mehr ausreichend besichert galten. Das Ergebnis war eine weltweite Finanzkrise. Deswegen wird die Bank größten Wert auf die Prüfung Ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse legen. Das Argument, dass die Immobilie selbst doch als Sicherheit völlig ausreiche, sollten Sie hingegen nicht vorbringen. Selbst wenn dies zutrifft, wird die Bank eine Finanzierung ablehnen, wenn sie nicht davon überzeugt ist, dass Sie Ihre Raten langfristig zuverlässig zahlen können. Kurz zusammengefasst: Die Verwertung von Sicherheiten ist für Banken immer nur eine absolute Notmaßnahme, niemals eine regulär eingeplante Option! 

Gegenwärtig sind sehr gute Konditionen möglich

Die verschärfte Bankenregulierung infolge der Finanzkrise zwingt Banken dazu, bei der Kreditvergabe restriktiver vorzugehen als früher. Dies bedeutet auch, dass Baufinanzierungen ein wenig häufiger abgelehnt werden. Wer diese Hürde jedoch genommen hat, kann auf sehr gute Konditionen hoffen. Dazu trägt auch der verschärfte Wettbewerb unter den Anbietern bei.

Derzeit schlagen klassische Darlehen sogar Bausparverträge

Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Wege der Baufinanzierung offen. Auf der einen Seite stehen die so genannten Volltilgerdarlehen. Dahinter verbirgt sich nichts anderes als die normale Hypothek, die mit konstanten Monatsraten abbezahlt wird. Auf der anderen Seite finden sich die Angebote der Bausparkassen. Diese Kombikredite bestehen aus einem Bausparvertrag und einem während der Laufzeit dieses Vertrags tilgungsfreien Darlehen, mit dem der Bau oder Kauf einer Immobilie bis zur Fälligkeit des Bausparvertrags vorfinanziert wird. Lange Zeit waren diese Kombikredite oft die günstigere Variante. Aber heute werden klassische Hypotheken mit langer Zinsfestschreibung von teilweise mehr als 20 Jahren zu Zinssätzen von unter zwei Prozent angeboten. In aktuellen Vergleichstests schneidet diese Variante ein wenig besser ab. Das ist nicht verwunderlich, denn dem Bausparvertrag liegt die Grundidee „sparen statt einen Kredit aufnehmen“ zugrunde. Die Nullzinspolitik der EZB begünstigt aber Kreditnehmer und belastet im Gegenzug die Sparer.

Worauf sollten Sie beim Vergleich der Anbieter achten?

Auch für Baufinanzierungen vereinfacht das Internet den Vergleich der Anbieter deutlich. Ein wenig aufwändiger als andere Preisvergleiche ist die Recherche allerdings doch, da die Konditionen für eine Finanzierung auch von individuellen Faktoren abhängen. Portale wie baufi24.de sind in diese Lücke gestoßen und ermöglichen es, nach einmaliger Eingabe der erforderlichen Daten auch individuelle Angebote zahlreicher Anbieter einzuholen. Auf Wunsch übernehmen die Spezialisten auch die Verhandlungen mit den Anbietern. Entscheiden müssen am Ende aber Sie selbst. Das wirft die Frage auf, anhand welcher Kriterien Sie die zahlreichen Angebote miteinander vergleichen sollten. Bei näherem Hinsehen entpuppt sich diese Frage als kompliziert. 

Beispiel Sondertilgungen

Nehmen wir an, dass Sie sich für ein Volltilgerdarlehen mit einem Festzins von weniger als zwei Prozent und einer langen Zinsfestschreibung entschieden haben, die vielleicht sogar die gesamte Laufzeit umfasst. In nahezu jedem Ratgeber werden Sie den Hinweis finden, dass die Möglichkeit von Sondertilgungen ein wichtiges Vergleichskriterium sei. Das Argument klingt einleuchtend: Sie können Teile des Kredits vorzeitig zurückzahlen und auf diese Weise Zinsen sparen. Wenn Sie aber eine Zinsfestschreibung von 20 oder sogar noch mehr Jahren wählen, tun Sie dies in der Erwartung, dass das derzeit historisch niedrige Zinsniveau keinen dauerhaften Bestand haben wird und die Zinsen wieder steigen. Nehmen wir also an, Sie gelangen in zehn oder 15 Jahren unerwartet an eine größere Geldsumme. Wenn Sie diese Summe dann beispielsweise festverzinslich zu 2,5 Prozent anlegen können, warum sollten Sie stattdessen ein Darlehen zu weniger als zwei Prozent vorzeitig tilgen? Ein wenig allgemeiner gesprochen: Angesichts des derzeitigen Zinsniveaus ist es zumindest nicht unwahrscheinlich, dass in einigen Jahren die Inflationsrate höher sein wird als der Zinssatz Ihrer Hypothek. Es ist also überhaupt nicht sicher, ob Sie die Laufzeit Ihres Darlehens durch Flexibilisierungsinstrumente (Sondertilgung, Erhöhung des Tilgungsanteils) jemals verkürzen wollen. Deswegen sollten Sie überlegen, ob Sie für diese Optionen tatsächlich einen höheren Zinssatz akzeptieren. Nicht vergessen sollten Sie dabei allerdings, dass Sie die Hypothek vorzeitig ablösen müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, weil Sie beispielsweise aus beruflichen Gründen umziehen müssen. Die Abwägung der Vor- und Nachteile müssen Sie individuell selbst vornehmen. Wichtig ist nur, dass Sie dabei nicht ungeprüft Argumente übernehmen, die aus Zeiten stammen, in denen die Zinsen bei sechs oder sieben Prozent lagen!